유치권은 법에서 정한 내용대로 요건이 갖추어지면 성립되는 법정담보물권입니다.

1. 유치권의 성립

민법 제320조는 (1) 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때가지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. (2) 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 아니한다. 고 정하고 있습니다.

위 유치권이 발생하기 위한 요건 중 중요한 것은 점유, 관하여 입니다.

점유의 경우 간접점유나 점유보조자에 의한 점유가 있습니다. 어떤 물건을 차지하고 내가 지배가능한 범위에 놓아야 한다는 것입니다. 보통 팻말이나 기타 내가 점유하고 있다는 것을 표시하는 징표를 내세우고 그 물건에 다른 사람들이 들어오지 못하도록 막는 장치 등을 하여 놓습니다.

"관하여"라는 것은 점유한 물건과 채권 사이에 특정한 관계가 있어야 한다는 것입니다. 법률적으로는 채권이 물건 자체에서 발생하는 경우 또는 채권이 물건의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계에서 발생하는 경우를 지칭합니다.

임차인의 경우에는 임차물에 유익비를 지출하는 경우 그 유익비의 반환을 위해 유치권을 주장할 수 있는데 유익비란 건물의 증개축을 한 경우, 밭을 대지상태로 조성하여 토지의 가치를 증가시킨 경우, 바닥 천정 벽체 등을 공사한 경우 등을 의미하며 하수도시설이나 창고 온돌시설 주방타일 전기시설 같은 것은 유익비로 인정되지 않습니다. 그외에 식탁이나 조명장치, 주방시설 같은 것도 독립된 물건으로 보아 유치권의 근거가 되지 못합니다.

공사대금채권의 경우 일반적으로 공사를 하여 물건을 완성한 경우 유치권을 주장할 가능성이 생기고, 하수급인의 경우 공사내용에 따라 전체에 대하여 유치권을 행사할 수 있는데  수급인으로부터 하도급받은 공사에 관하여 아직 변제받지 못한 공사대금채권이 남아 있고 수급인에 대한 공사대금채권이 공사대상 주택에 관하여 채권에 해당하며 피담부채권의 채무자 아닌 제3자 소유의 물건이라 하더라도 피담보채권과 유치물 사이에 견련성이 인정되는 이상 하수급인은 수급인에 대한 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 주택에 대한 유치권을 행사할 수 있습니다.

그 외에 피담보채권의 존재도 필요한데요. 돈을 갚는다든가 채권이 소멸시효로 없어지면 유치권이 없어집니다. 이 부분을 조심해야 할 것이 물건을 하도급받아 공사대금채권이 생기는 경우 그 소멸시효기간이 3년이므로 그 기간 안에 소송을 제기하여 확정판결을 받도록 조치를 해야 하는 점을 놓쳐 채권이 사라지는 경우 더 이상 유치권을 주장하지 못하는 사태가 생기는 경우가 왕왕 발생합니다. 소멸시효를 중단시키기 위하여는 채무자가 채권을 승인하는 의사표시를 하거나, 유치권자가 유치권에 기한 경매신청을 하여 중지시킬 수 있습니다.

물건에 관한 채권이 아님에도 혼동이 많이 되는 것이 권리금반환청구권, 임차인의 보증금반환청구권, 부속물매수청구권, 위약금채권, 계약불능으로 인한 손해배상채권 등이 있습니다.

그리고 당사자 간에 미리 유치권을 포기하는 계약을 한 경우에도 유치권은 성립하지 않습니다. 대개 원상복구약정은 유치권포기약정으로 봅니다.

공사대금을 채권을 피담보채권으로 하는 유치권자인 경우 채무자나 소유자의 승낙이 없이 전대하거나 임차를 하게 되면 불법점유가 되어 유치권을 상실될 수 있습니다.

2. 유치권자의 권리

우선 유치권자는 목적물을 유치하고 인도를 거절할 권능이 있습니다. 유치권은 물권이므로 소유권자에게도 대항할 수 있는바, 경매를 통하여 낙찰받은 사람일지라도 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있다고 정하여져 있어 낙찰자 또는 어떤 소유권양수자라 하여도 물건을 인도하라는 요구에 거부할 수 있는 권리가 있는 것입니다..

위와 같은 관계를 오해하여 유치권자가 소유자나 권리자에게 채권을 변제하라고 요구할 수 있다고 생각하는 분들도 있습니다만 그렇지는 않고 변제할 때까지는 내놓지 않겠다는 의미임을 유의하여야 합니다.

유치권자에게는 경매신청권이 있는데 이 경우에 있어서도 목적물을 경매하여 그 낙찰금으로 우선배당을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 다만 건물을 유치하는 것은 매우 힘든 일이므로 그 목적물을 환가하여 돈으로 유치한다는 의미로 생각하면 됩니다. 경매로 낙찰이 된 경우 유치권자는 낙찰금을 보관하여야 하며 이를 변제에 충당할 수는 없습니다. 하지만 상계를 할 수 있으므로 당사자의 의사표시에 의하여 사실상 우선변제의 효과를 얻을 수 있게 되는 것입니다.

유치물을 어느 정도까지 사용할 수 있느냐에 관하여는 보존에 필요한 범위에서 사용할 수 있습니다. 임차인이 유치권자인 경우 그 임차의 상태를 그대로 유지하는 것이 보존방법이 됩니다. 공사채권자의 경우에는 관리인이나 수위를 두어 보존할 수 있을 것입니다. 관리인이나 수위가 항시 있을 수 있는 정도의 물건은 반입할 수가 있으나 살림을 하거나 하면 안되겠죠.